LEGAL- Propiedad: Conceptos y términos del derecho propietario.

El derecho de propiedad es amplio, no solo por su terminología, sino también por la distinción de qué son los bienes y la forma en que advenimos en propietarios de estos.

Para poder discutir como adquirimos estos derechos es importante hablar de los términos básicos. A continuación, un listado de algunos según definidos por el Código Civil de Puerto Rico y ciertas consideraciones respecto a ellos.

Bienes- La palabra bienes es aplicable en general a cualquiera cosa que puede constituir riqueza o fortuna.[1] Las cosas o los bienes son, o comunes o públicos.[2]

Cosas comunes- Las cosas comunes son aquéllas cuya propiedad no pertenece a nadie en particular y en las cuales todos los hombres tienen libre uso, en conformidad con su propia naturaleza: tales son el aire, las aguas pluviales, el mar y sus riberas.[3]

Bienes de dominio público- Son bienes de dominio público, los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, y otros análogos.[4]

Bienes de uso público- Son bienes de uso público en Puerto Rico y en sus pueblos, los caminos estaduales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o con fondos del tesoro de Puerto Rico. Todos los demás bienes que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico o los municipios posean, son patrimoniales y se regirán por las disposiciones de este título.[5]

Bienes de propiedad privada- Son bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del pueblo de los Estados Unidos, del pueblo de Puerto Rico y de los municipios, los pertenecientes a particulares individual o colectivamente.[6]

Existen cosas que no son susceptibles de apropiación, o sea, no pueden ser propiedad de un particular por razón de su objeto, como, por ejemplo, las cosas en común cuyo uso y disfrute pertenecen a todos los hombres. Hay otras cosas, por el contrario, que, aunque por su naturaleza son susceptibles de propiedad particular, pierden esta cualidad como consecuencia de la aplicación que de ellas se hace para fines públicos incompatibles con la propiedad privada, si bien pueden adquirir su primitiva condición tan pronto cese el fin público que se las hubiera dado; tales son los terrenos de las carreteras, calles y plazas públicas.[7]

Las cosas susceptibles de propiedad son aquellas que pueden ser objeto de apropiación individual, pudiendo ser enajenadas por venta, permuta, donación, prescripción o de otra manera.[8]

Bienes inmuebles- Los bienes inmuebles en general son aquellos que no pueden moverse por sí mismos ni ser trasladados de un lugar a otro.[9]

Las cosas inmuebles pueden serlo, unas por su propia naturaleza y otras por el destino u objeto al cual son aplicables.[10] Se consideran bienes inmuebles los siguientes[11]:

1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma, que resulten unidos de un modo permanente al fundo.

5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que esté en las tierras donde hayan de utilizarse.

8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.

9. Los diques y construcciones que aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Además de esas, las siguientes cosas incorporales son consideradas como inmuebles por razón del objeto al cual se aplican:[12]

1. El usufructo y el uso de las cosas inmuebles.

2. Cualquier derecho u obligación constituido sobre una propiedad inmueble.

3. Toda acción para recobrar o reivindicar la propiedad inmueble para reclamar el todo de una herencia.

Bienes muebles- Se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en los bienes inmuebles mencionados anteriormente, y, en general, todos los que se puedan transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.[13]

Las cosas muebles por su propia naturaleza son aquellas que pueden trasladarse, bien por sí mismas si fueren animadas o por un poder extraño si fueren inanimadas.[14]

Las cosas muebles por disposición de la ley son las obligaciones y las acciones cuyo objeto sea cobrar dinero debido o muebles que lo sean por su naturaleza, aunque dichas obligaciones vayan acompañadas de una hipoteca; las obligaciones que tienen por objeto un hecho determinado y aquéllas otras que por su naturaleza lleven consigo una indemnización de perjuicios; las acciones o intereses en bancos o compañías de comercio, industrias, o cualquiera otra especulación, aun cuando fueren poseedores de bienes inmuebles que dependan de dichas empresas.[15]

Tienen también la consideración de cosas muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios.[16]

Bienes muebles fungibles- A la primera especie pertenecen aquéllos de que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin que se consuman.[17]

Bienes muebles no fungibles- Todos los demás que no sean fungibles.[18]

Posesión- Poseedor es quien tiene el derecho a disfrutar de la cosa, independientemente si es su propietario o no. Para ser poseedor se requiere la intención de hacer suyos los frutos o de beneficiarse económicamente de una cosa.

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimientos establecen.[19] Pero, puede darse el caso de que un poseedor sea despojado o privado de esta posesión sin que medie una orden judicial. Cuando esto ocurre se puede presentar una acción de “Interdicto Posesorio”.

Interdicto Posesorio- Este principio de protección de la posesión de una persona sobre una cosa es evitar que los individuos se tomen la justicia por sus manos. Hay que aclarar que en esta acción NO se discuten cuestiones de titularidad sobre la cosa.

Poseedor de buena fe- Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir (la cosa o propiedad) exista vicio que lo invalide.[20]

Buena fe- La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella, y podía transmitir su dominio.[21] La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor le corresponde probarla.

Poseedor de mala fe- Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario (a lo dispuesto al poseedor de buena fe).[22]

Ocupación- Es un acto de aprehensión[23] física sobre la cosa.

Tradición- Cuando se adquiere el dominio de una cosa o propiedad en virtud del título, siempre que el vendedor entregue.

Usucapión- Prescripción.

Usucapión ordinaria- El comprador tiene que adquirir, al momento de la tradición o negocio, de buena fe y permanecer de buena fe durante todo el término[24] de la usucapión. Tiene que poseer en concepto de dueño.

Usucapión extraordinaria- La persona posee en concepto de dueño por un término de 30 años, ya sea entre presentes o ausentes. La posesión tiene que ser ininterrumpida, pacifica, publica y en concepto de dueño.

Accesión- La propiedad de los bienes, ya sean muebles o inmuebles, lleva consigo el derecho por accesión, a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.[25] (Ejemplos: frutos, crías, mejoras, edificaciones, etc.)

Tanteo- El tanteo es un derecho real de que facultad a su titular para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la cosa a quien quiera.[26]

Retracto legal- El retracto, al contrario que el tanteo que opera antes de la enajenación proyectada, permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquirente. “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.[27]

Usufructo- Usufructo es el derecho de disfrutar de una cosa cuya propiedad es ajena, percibiendo todos los productos, utilidades y ventajas que aquélla produzca, con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.[28]

Uso- Uso es el derecho concedido a una persona para disfrutar graciosamente de una cosa perteneciente a otra, o para percibir una porción de los frutos que ella produzca, en cuanto fuere bastante para las necesidades del usuario y de su familia.[29]

Habitación- Derecho de habitación es el derecho de ocupar graciosamente una casa de la propiedad de otra persona.[30]

Segregar- Es separar para efectos del Registro de la Propiedad, una parte de una finca. El resultado de esta segregación es que habrá una o varias nuevas parcelas inscritas en el Registro, y la finca de la que se segregaron quedara una porción llamada “remanente”. Las parcelas segregadas serán fincas nuevas en el Registro y como tales se podrán luego enajenar o gravar de forma independiente.

Agrupar- Es unir varias fincas pertenecientes al mismo dueño que constan de forma separada en el Registro para que formen una sola. La finca resultante tendrá un numero de finca nuevo.

Por lo general es necesario que las fincas a agruparse sean contiguas pero la Ley Hipotecaria permite agrupar predios no colindantes: (a) que sean parte de una explotación agrícola; o (b) que se conviertan en elementos comunes de una propiedad horizontal; o (c) el apartamiento y el estacionamiento de una propiedad horizontal.[31] Luego de la agrupación se inscribirá la nueva con un nuevo número registral, se cierran los folios independientes de las fincas agrupadas y se hace referencia a la nueva.[32]

Agregar- Cuando segregamos una finca y luego deseamos añadir esa a otra que está inscrita en el Registro de la Propiedad.

Rectificaciones de cabida (aumentos y reducciones)- Arreglo en la diferencia de la cabida cuando la cabida registral de la finca no concuerda con la realidad extra-registral de la finca.

Para más información sobre este y otros temas sobre el derecho de propiedad debe asesorarse con su abogado notario de confianza, o comuníquese con nosotros al 787-226-1693 para coordinar una cita.

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[1] Art. 252 Bienes y cosas, definición de. (31 L.P.R.A. sec. 1021)

[2] Art. 253 Comunes o públicos; propiedad. (31 L.P.R.A. sec. 1022)

[3] Art. 254 Cosas comunes, definición de. (31 L.P.R.A. sec. 1023)

[4] Art. 255 Bienes de dominio público. (31 L.P.R.A. sec. 1024)

[5] Art. 256 Bienes de uso público, bienes patrimoniales. (31 L.P.R.A. sec. 1025)

[6] Art. 257 Bienes de propiedad privada. (31 L.P.R.A. sec. 1026)

[7] Art. 274 Cosas no susceptibles de apropiación. (31 L.P.R.A. sec. 1082)

[8] Art. 275 Cosas susceptibles de apropiación. (31 L.P.R.A. sec. 1083)

[9] Art. 261 Bienes inmuebles, definición de. (31 L.P.R.A. sec. 1041)

[10] Art. 262 Inmuebles por su naturaleza, destino y objeto. (31 L.P.R.A. sec. 1042)

[11] Art. 263 Qué son bienes inmuebles. (31 L.P.R.A. sec. 1043)

[12] Art. 264 Cosas incorporales consideradas como inmuebles. (31 L.P.R.A. sec. 1044)

[13] Art. 265 Bienes muebles, definición de. (31 L.P.R.A. sec. 1061)

[14] Art. 267 Muebles por naturaleza. (31 L.P.R.A. sec. 1063)

[15] Art. 268 Muebles por disposición de ley. (31 L.P.R.A. sec. 1064)

[16] Art. 269 Otras cosas consideradas muebles. (31 L.P.R.A. sec. 1065)

[17] Art. 270 Muebles considerados fungibles o no fungibles. (31 L.P.R.A. sec. 1066)

[18] Art. 270 Muebles considerados fungibles o no fungibles. (31 L.P.R.A. sec. 1066)

[19] Art. 375. Derechos del poseedor. (31 L.P.R.A. sec. 1461)

[20] Art. 363. Poseedor de buena fe; poseedor de mala fe. (31 L.P.R.A. sec. 1424)

[21] Art. 1850 Buena fe, definición. (31 L.P.R.A. sec. 5271)

[22] Art. 363. Poseedor de buena fe; poseedor de mala fe. (31 L.P.R.A. sec. 1424)

[23] Captura

[24] Termino para los inmuebles: Entre presentes son 10 años; entre ausentes (fuera de Puerto Rico) por cada dos años de ausencia es uno de presencia, hasta sumar los 10 años. Si todo el tiempo estuvo fuera de Puerto Rico, serán 20 años, en vez de 10.

[25] Art. 287 Derecho de accesión, inherente a la propiedad. (31 L.P.R.A. sec. 1131)

[26] https://www.sanchezbermejo.com/derechos-de-tanteo-y-de-retracto/

[27] https://www.sanchezbermejo.com/derechos-de-tanteo-y-de-retracto/

[28] Art. 396. Definición. (31 L.P.R.A. sec. 1501)

[29] Art. 451. Uso, definición de. (31 L.P.R.A.sec.1591)

[30] Art. 452 Derecho de habitación, definición de. (31 L.P.R.A. sec. 1592)

[31] Garay Auban, Miguel. 2009.

[32] García Cárdenas, Margarita. Universidad Interamericana de Puerto Rico. 2009.